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Destinazione d’uso di un immobile: la verifica più importante quando acquisti

La verifica della destinazione di un immobile è di grande importanza se lo si intende acquistare, è bene riuscire ad acquisire le informazioni necessarie per procedere con la sua valutazione, poi se vuoi acquistare davvero l’immobile, rivolgiti ad un tecnico.

LE 7 MACRO-CATEGORIE

1 RESIDENZIALE: comprende abitazioni di qualsiasi genere (case, studi professionali/abitazioni, affittacamere), l’importante è che la superficie prevalente sia destinata ad uso abitativo
2 INDUSTRIALE E ARTIGIANALE: si tratta di immobili ove generalmente vi sono attività finalizzate alla produzione di beni di servizio (industrie, laboratori artigianali) , oppure alla trasformazione di beni o materiali anche se comprendono al loro interni spazi destinati alla commercializzazione dei loro prodotti.
3 COMMERCIALE AL DETTAGLIO: sono gli immobili destinati alla vendita, dalla piccola fino alla grande distribuzione e inoltre sono inclusi anche le attività atte alla somministrazione di bevande e alimenti quali ristoranti, bar, pub…
4 TURISTICO-RICETTIVA: residenze preposte all’accoglienza di persone, quasi alberghi, ostelli, campeggi ma anche quelle attività extra-alberghiere (attenzione sono strutture che producono reddito, se hai una casa vacanza o un bed&brekfast il tuo immobile è residenziale).
5 DIREZIONALE E DI SERVIZIO: sono le sedi preposte alla direzione e all’organizzazione di enti e società come centri di servizi, banche e uffici provati o studi professionali in generale.
6 COMMERCIALE ALL’INGROSSO E DEPOSITI: Capannoni con stoccaggi;
7 AGRICOLA: comprendono tutte quelle funzioni connesse alla produzione agraria, all’allevamento o attività e servizi connessi e compatibili (boschi, pascoli rurali, costruzioni per allevamento, agriturismo).

DOVE POSSO CONTROLLARE

Per accertarsi della destinazione d’uso che ha un immobile si può verificare in diversi modi:

  • Richiedendo il certificato d’agibilità dove ci sono specificate le utilizzazioni dell’immobile;
  • Richiedendo una visura storica che indaghi sugli ultimi 20 anni della storia
  • dell’edificio dove viene certificata la continuità dei trasferimenti che hanno
  • riguardato l’immobile;
  • In archivio edilizio per controllare la liceità della destinazione ovvero quando e come la si è ottenuta.

COME POSSO CAMBIARE DESTINAZIONE D’USO?

Prima di tutto è necessario verificare sul Piano Regolatore della propria città se sia possibile effettivamente cambiarne l’uso; per esempio, voglio comprare un locale ad uso commerciale ma sarà possibile renderlo ad uso abitativo? Viceversa, ho un appartamento e vorrei trasformarlo in un ufficio, come posso fare?
Se il PRG della vostra città lo prevede, il permesso si può ottenere con l’iter che si differenzia a seconda che il mutamento preveda o meno anche la realizzazione di opere. Quindi fai attenzione se cambi solo la destinazione d’uso o se fai anche dei lavori di edilizia, la differenza è importante perché potrebbe richiede un pagamento di oneri anche rilevante.

Tuttavia si potrebbero verificare dei casi in cui il PRG permetta un cambio di destinazione d’uso ma le condizioni dell’immobile o la sua ubicazione non ve lo permettono come ad esempio:

  • Vivete in un condominio dove il regolamento condominiale non permette il cambio, questo risulterà valido solo se si tratta di un regolamento condominiale di tipo contrattuale (approvato all’unanimità da tutti i condomini), se ciò accade non sarà possibile procedere con il cambio della destinazione.
  • L’immobile non possiede caratteristiche necessarie per quella precisa  estinazione d’uso: prescrizioni igienico-sanitarie, superfici minimi degli ambienti (bagni minimo 2,5 mq, etc.) e i rapporti aereoilluminanti (cioè il rapporto tra la superficie finestrata e quella del locale)

RICAPITOLANDO:

Verifica con il certificato di agibilità o attraverso una visura catastale quale destinazione d’uso ha l’immobile in oggetto e controlla, qualora non fosse ad uso residenziale, che sia possibile cambiarne la destinazione l’uso.

Se trovi delle difficoltà e non sei sicuro, prima di acquistare rivolgiti ad un tecnico per fare una valutazione e una stima dei costi in caso di variazione. Non sempre potrebbe valerne la pena, altre volte, invece, con le giuste accortezze potrebbe incrementare il valore del tuo immobile.

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Carlotta Pesce

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