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Catasto e Comune: le differenze che devi sapere

E’ sbagliato pensare che la piantina catastale abbia la stessa rilevanza di quella comunale. Non è così anzi la differenza è sostanziale. Il tecnico ti spiega le differenze.

COSA DEVI SAPERE

  1. Il Comune ed il Catasto, sono due organi distinti che hanno funzioni totalmente diverse.
  2. Il Catasto serve a regolare le attività economiche dell’agenzia dell’entrate, determina i valori di un immobile per definirne le tassazioni.
  3. Il Comune concede la liceità di un opera. La regolarità edilizia di un immobile è pertanto determinata esclusivamente dalle procedure che trovi in Comune.

 

COME SI LEGGE UN DOCUMENTO CATASTALE

La pratica catastale è composta da due documenti:

  1. la visura
  2. la piantina/planimetria

La visura riporta i dati “anagrafici dell’immobile”:
• chi è il proprietario
• quanti mq vi sono o la consistenza dei vani
• la classe di appartenenza
• la categoria
• se si tratta di un Fabbricato o di un Terreno

La planimetria rappresenta la “fotografia” del bene:
• la forma dei vani
• le altezze e le misure
• la destinazione degli spazi (cucina - camera - bagno etc.)
• le pertinenze (cantina - soffitta - garage)
• l’esposizione rispetto a Nord Sud Est Ovest

• se si tratta di un terreno ne determina i confini

 

PERCHE’ A VOLTE SEMBRA CHE I MQ CATASTALI SIANO SBAGLIATI


Spesso si ha paura che vi sia un errore perché i mq del catasto appaiono di più rispetto a quelli calpestatili. In effetti lo sono perché il software di calcolo su cui si carica la piantina dell’immobile, elabora il conteggio considerando parte della muratura perimetrale, la contestazione è sovente impossibile poiché il programma è dell’Agenzia delle Entrate e trasmette i dati agli uffici Territoriali di competenza.

COSA VUOL DIRE CHE IL CATASTO NON E’ PROBATORIO?

Significa che le planimetrie catastali anche se corrispondono allo stato di fatto di un immobile, non ne assicurano la regolarità edilizia che può essere determinata esclusivamente dal Comune.

 

CHE PRATICHE DEVI CERCARE IN COMUNE?

Facciamo un esempio:
se c’è stato un cambio d’uso cioè se un immobile inizialmente era un ufficio e poi è diventato un’abitazione, o era un laboratorio e poi è diventato un’abitazione, devi cercare la pratica che ha autorizzato il cambio d’uso - potrebbe essere una DIA , una SCIA o un PdS (permesso a costruire)

 

RICAPITOLANDO

  • i dati catastali di un immobile li trovi sulla Visura.
  • la planimetria catastale deve sempre corrispondere allo stato di fatto che a sua volta deve essere stato autorizzato dal Comune.
  • i dati catastali servono principalmente per fini fiscali dell’Agenzia delle Entrate
  • il catasto non è probatorio cioè non ti garantisce che l’immobile sia esente da vizi o abusi
  • solo in Comune trovi le pratiche che hanno autorizzato le modifiche dell’immobile, se rilevi delle incongruenze rivolgiti ad un tecnico per valutare con lui cosa fare.

 

Testi

Carlotta Pesce

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Carlotta Pesce

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