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Piano seminterrato: posso abitarci?

In particolare nelle grandi città, vengono proposti locali ai piani seminterrati da utilizzare come abitazioni, prima dell’acquisto devi controllare che sia davvero possibile avere l’abitabilità.

La verifica è fondamentale, inizia a valutare alcune cose, poi se vuoi acquistare davvero l’immobile, rivolgiti ad un tecnico.

5 COSE CHE DEVI SAPERE

  1. solo il Regolamento Edilizio ed il Piano Regolatore comunali determinano la possibilità di utilizzare i seminterrati trasformandoli in residenze,
  2. in generale è ammissibile renderli abitabili se la quota del pavimento è superiore/uguale ad 1 mt - 1,50 mt rispetto all’asse stradale (tale misura la trovi sul R.E.),
  3. l’aria e la luce devono corrispondere a determinati parametri affinché gli ambienti siano salubri (il parametro lo trovi sul regolamento di igiene),
  4. l’immobile deve avere una destinazione d’uso residenziale autorizzata dal Comune,
  5. l’immobile deve essere dotato di agibilità/abitabilità (che sono la stessa cosa).

 

LA PRINCIPALE VERIFICA DA FARE

È capire come erano adibiti originariamente al momento della costruzione i locali che stai acquistando.
Lo puoi fare in due modi:

  • con una ricerca in Comune dove cerchi la prima pratica relativa all’immobile,
  • con una visura storica corredata dalla prima planimetria catastale depositata sulla quale è riportata la destinazione d’uso.
    In questo modo verifichi subito se l’immobile era già residenziale, se non lo era, devi ritrovare le pratiche che lo hanno legittimato.

 

QUALI PRATICHE SERVONO PER RENDERE UN SEMINTERRATO ABITABILE?

  • serve uno studio di fattibilità per capire se la zona ammette la trasformazione, se il Prg (piano regolatore) in quello specifico luogo permette un aumento di slp e se ci sono i parametri ovvero gli indici di costruzione per ottenerlo. Devi sapere che non sempre è ammesso oppure fattibile;
  • se il cambio d’uso è ammesso, spesso è oneroso cioè si devono pagare gli oneri di costruzione e urbanizzazione in Comune, ed il conteggio è variabile;
  • oltre alla pratica Comunale, che non è mai una Cila, ma almeno una SCIA, devi chiedere anche l’autorizzazione all’ASL di zona;
  • l’iter si conclude con il nuovo accatastamento e con l’agibilità che in questo caso è obbligatoria.

 

PERCHE’DEVE ESSERCI IL PARERE PREVENTIVO DELL’ASL?

In ogni luogo in cui permangono le persone, deve essere garantita la salubrità dell’ambiente, e l’Asl di competenza verifica proprio che vi siano tutti i parametri per poter stare a lungo in un luogo senza patire o avere conseguenze sulla salute.
In questo caso verrà verificato:

  • che vi sia un vespaio aerato sotto il suolo o in alternativa un piano cantinato,
  • che i locali siano dotati di finestre di dimensioni tali da garantire il rapporto aeroilluminante corretto,
  • che i servizi igienici siano collegati alla rete fognaria correttamente anche con apparecchi a pompaggio, che gli stessi sfiatino a tetto o che siano dotati di filtri a carboni,
  • che vi siano intercapedini lungo i muri e che essi non siano addossati a muri controterra.

Se l’immobile deve essere adibito a luogo di lavoro, le stesse verifiche vengono fatte dallo SPRESAL che sarebbe la sezione ASL che si occupa della salute dei lavoratori.

 

RIASSUMENDO

Se l’immobile che ti interessa è un seminterrato, devi subito verificare che in Comune vi sia la pratica che licenzia l’uso per cui lo acquisti (residenziale o lavorativo).
Non va bene quando i locali sono indicati come magazzino, deposito, cantina, queste sono destinazioni in cui non puoi né vivere né alle volte lavorare.
Verifica sempre che il cambio d’uso sia stato concesso e che gli oneri siano stati completamente corrisposti. Accertati che vi sia il Parere dell’Asl e l’Agibilità (a volte basta anche solo la domanda di agibilità)

Attenzione: stiamo parlando di seminterrato perché i locali interrati non possono essere adibiti ad usi residenziali, possono però diventare luoghi di lavoro con permessi in deroga rilasciati dallo SPRESAL solo se il Prg lo consente.

 

Testi

Carlotta Pesce

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