Stai per comprare casa e hai sentito parlare di
'nuda proprietà'?
L'esperto di mercato immobiliare di CasaFacile, Andrea Polo (Direttore Comunicazione di Facile.it) ti scioglie ogni dubbio e ti aiuta a verificare se questo tipo di compravendita
fa al caso tuo, soprattutto
per acquistare ma anche
per vendere.
Fino a oggi, la vendita di un immobile in nuda proprietà era spesso un escamotage usato dai genitori per cedere ai figli la casa, senza costringerli a pagare onerose tasse di successione. Le cose, ultimamente, sono molto cambiate:
negli ultimi 3 anni la richiesta è cresciuta del 35%, con picchi del 45% in Veneto, del 44% in Liguria e e del 38% in Toscana (indagine condotta da Tecnocasa e riportata da Mutui.it)
UNA FORMA DI INVESTIMENTO
Anche se esiste ancora il fenomeno di coloro che vendono la nuda proprietà per fare fronte a gravi difficoltà economiche o per ‘eludere’ le tasse, sempre più persone scelgono questo tipo di vendita
per garantirsi una rendita certa. Ed è cresciuto anche il numero di acquirenti che la scelgono come forma di investimento, per mettere al riparo i propri risparmi dalle oscillazioni dei mercati, o
comprare a basso costo una casa che un giorno useranno i loro figli.
DI CHE COSA SI TRATTA
Con il nome di ‘compravendita in nuda proprietà’ si indica una fattispecie contrattuale che consente di
risparmiare sul prezzo d’acquisto di un bene immobile (in una misura compresa
fra il 25% ed il 50% rispetto alle quotazioni di mercato) ma che,
‘in cambio’ di questo risparmio,
non permette all’acquirente di disporre fin da subito della casa comprata. Il risparmio cresce con il diminuire dell’età del venditore e l’allungarsi del tempo presumibilmente necessario a godere del bene. In sintesi,
più è giovane chi vende, maggiore sarà lo sconto del quale l’acquirente potrà godere.
Il valore di usufrutto e quello della nuda proprietà vengono calcolati
in base a specifiche tabelle (v. sotto). Se ipotizziamo in 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 61 gli anni del venditore, l’usufrutto vale il 55% del valore della piena proprietà, cioè 110.000 Euro, mentre la nuda proprietà vale 90.000 Euro. In buona sostanza, l’acquirente pagherà solo 90.000 Euro un immobile che ne vale 200.000.
(tabella di Facile.it)
Usufruttuario: è chi vende la casa e rimane a viverci
Nudo proprietario: è chi compra la casa
GLI OBBLIGHI DI CHI ACQUISTA E QUELLI DI CHI VENDE
La legge prevede che chi ha venduto la propria casa in nuda proprietà ne conserva l’usufrutto fino alla propria morte, ma deve continuare a farsi carico delle spese legate all’immobile oggetto di tale compravendita.
Obblighi dell’usufruttuario:
- pagare le tasse legate all’immobile (ad esempio l’IMU, se dovuta)
- pagare le spese di manutenzione ordinaria
- mantenere la casa con diligenza, senza danneggiarla oppure modificarla all’insaputa del nudo proprietario (che, nel caso, ha il diritto di chiedere il risarcimento del danno subito).
Obblighi del nudo proprietario:
- pagare le spese di manutenzione straordinaria.
E LE TASSE?
La nuda proprietà non soltanto rappresenta un vero investimento, economicamente vantaggioso, ma offre anche opportunità di
risparmio dal punto di vista fiscale. Questa compravendita è un atto assoggettato alle
imposte di registro, ipotecaria e catastale. Se però l’acquisto che si intende fare è quello di una
prima casa, è possibile richiedere le
relative agevolazioni, che riducono il prelievo fiscale. E si consideri poi che anche l’acquisto di una casa in nuda proprieta?
puo? essere finanziato con un mutuo. In fase di
dichiarazione dei redditi, in questo caso, si potranno portare in detrazione i relativi interessi passivi. La base imponibile – che determina l’importo delle imposte che l’acquirente deve pagare su un acquisto in nuda proprietà – equivale alla differenza tra il valore che ha la casa in piena proprietà e quello dell’usufrutto, calcolato come prodotto della rendita annua dell’immobile e di un coefficiente connesso all’età del venditore.
La stragrande maggioranza di chi sceglie di
vendere in nuda proprietà ha oltre 60 anni e quindi possiamo dire che il coefficiente legato all’età del venditore varia fra 55 (se chi vende ha meno di 63 anni) e 10 (se il venditore ha più di 93 anni).
Tassi e coefficienti sono comunque reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate (» www.agenziaentrate.gov.it).
UN CONSIGLIO PREZIOSO
L’usufruttuario che cede la nuda proprietà della casa in cui vive
può scegliere di affittare l’immobile e percepirne reddito o, addirittura, di
vendere il proprio usufrutto. Onde evitare di vedersi allontanare i tempi di godimento dell’investimento, è bene che il
nudo proprietario inserisca nel contratto di acquisto una
clausola che gli riservi il diritto di prelazione. Trovarsi in casa un usufruttuario venticinquenne, per chi sceglie questo tipo di investimento, sarebbe un imprevisto fastidioso... e costoso!
